美国金融风暴席卷全球，市场亟待重振旗鼓

    2008年全球经济是一个充满高度不确定性的年份：美国房地产市场进一步恶化，次贷危机日趋严重，经济衰退、美元贬值。到了9月，对于美国金融界来说似乎更不寻常，美国著名金融机构纷纷倒下：7日早已陷入困境的“两房”被美国政府接管、14日美林“委身”美银、15日雷曼兄弟宣告破产、16日AIG告急、21日高盛和摩根斯坦利无奈转型为普通商业银行、26日全美最大的储蓄及贷款银行——华盛顿互惠银行被美国联邦存款保险公司接管，再加上今年3月美国第五大投资银行贝尔斯登因濒临破产而被摩根大通收购……

【金融风暴来了，“冰岛”最先破产】

    一连串的金融风暴牵连甚广，引起全球金融界前所未有的恐慌，全球各主要股市更是同时应声下挫，虽在各国央行祭出救市措施后股市已出现反弹，但风暴是否完全解除仍有待后续观察。

    欧洲金融市场受到美国金融海啸冲击，人口只有32万的冰岛，经济情势岌岌可危。至今冰岛三大独立银行中已经有一家被收归国有，另外两家则极度需要资金。而国际金融体系不再注资支持冰岛，外汇兑换也几乎干涸。加上近期冰克朗呈弱势，有经济学家称，如冰克朗继续疲软，通胀率还将会渐趋升高，个人消费将减弱。但冰岛政府却始终拿不出真正的好办法解决问题。

【中国拥美债券，资产抵押品价格缩水】

    受美国金融危机的影响，全球经济面临的风险和不确定性不断上升。此次浩劫中国也难幸免。在危机不断扩散的过程中，美国不断采取降息、注资、财政补贴等多种方式防止经济衰退，这些政策在很大程度上又加剧了全球的流动性问题。再加上中、美利率倒挂，人民币升值预期不变，更是无法阻挡国际热钱流入中国的步伐，使中国再次成为国际资本保值增值的避风港，也使中国的美元资产投资暴露于风险中。中国的1.8万亿美元外汇储备资产中，目前大约有1万亿美元左右投资于美国国债与机构债。其中，中国持有“两房”相关债券3000-4000亿美元，占官方外汇储备近20％；中国商业银行持有“两房”相关债券253亿美元；中国商业银行持有破产的雷曼兄弟公司相关债券约6.7亿美元；中国投资公司持有美国投行摩根斯坦利9.9％的股份；雷曼对花旗集团香港子公司欠款额约为2.75亿美元；中国银行纽约分行也曾主导给雷曼贷款5000万美元。美国金融市场出现的动荡，必然会导致资产抵押品的价格缩水，从而使得资产难以兑现，这时支付性的危机就转变成为流动性的危机。

【外资投行抛售在华物业，楼市信心遭挫】

    在国内楼市低迷的情况下，华尔街著名投资银行摩根士丹利出售在上海的部分住宅项目，除大摩之外，花旗也酝酿将一处上海住宅物业出手。当下，对华尔街的国际投行而言，出售物业回笼资金、把握现金等待未来投资时机必然是当务之急，问题是，投行的集体出售举动反过来进一步影响市场的信心，在信心进一步深跌的情况下，投行撤退将异常艰难。

    前段时间，现代国际市场研究公司曾对穗、深、京、沪4地共917位市民进行了随机街访。其中72％受访者对楼市信心低迷，仅14％的受访者认为奥运后房价仍可能上涨，37％预计下跌，35％认为基本持平，14％表示不清楚。从以上数据可以看出，受大的形势影响，市民对房地产的信心也受到打击，观望气氛浓郁。

【中国通胀警报已解，抑制经济衰退还是有招可支】

    国家统计局10月20日上午10点公布了三季度的经济情况。数据显示，9月的CPI或为4.6，PPI为9.1，工业增加值为11.4%。9月的数据说明，中国的通货膨胀已经完全得以控制。实际上，中国的实体经济的强大和消费市场潜力巨大，这让中国在美国金融危机引起的世界经济衰退中有灵活的操作空间，启动内需和加大固定资产投入完全可以消除外部世界对中国经济造成的冲击，抑制衰退还有招可使。

    由于此次全球性的金融危机的源头就是美国的房地产，这对于中国，要正视房地产行业的长期持久健康的发展。对此，我们要清醒的认识到中国房地产业现在最大的一个矛盾就是我们当前的房地产价格相对于真实的居民购房需求者的购买力相比，这块中间是有一个落差的。或者说房地产行业现在出现的过剩，这种过剩是一种相对过剩，相对于有真实购买力的人来讲，房地产出现了过剩的状态。看清这一点之后，对于房地产市场采取适当的降价，回归到真实购买力的人群中是有必要的。

    从房地产行业来看，它是资本密集型、人才密集型、波及面广的行业。一旦这个行业出问题，就会影响到整个国家乃至世界的经济。如何重塑市场信心？要求我们必须研究这个行业的关联关系，只有搞清个中关系，方能从根本上维持经济的稳定，房地产行业才能确实从民生出发，回归到“居住”这个最基本的行业本质中去。

政府要从民生出发，构建和谐生态的房地产大局

    不论人与人、人与自然、人与企业、企业与企业、企业与社会、地区与地区、资源与环境、经济与文化等等，无处不需要“和谐”。今年，从祥云圣火传递、全民抗震救灾到北京奥运无与伦比的社会动因，让13亿华夏儿女空前的团结，我们的身边无时无刻不在唱响着和谐之音，说明在共产党领导下的中国政府是有能力的，即使面对灾难也绝不怯懦，对于构建和谐生态的房地产市场也是充满信心的。

    现今，房地产行业似乎“病”了，各方面都予以了高度关注，毕竟关系到民生，尤其对于政府，稳定市场“情绪”在所难免。面对不景气的市场，中国政府正因时因地的制定相关措施，确实从民生出发，既保证人民的利益，又不伤害广大开发商的情感，为维护和谐、稳定、健康的房地产市场做着不懈努力。

【土地的可持续贯穿整个房地产生态链】

    在整个房地产生态链上，土地是至关重要的一环，也是制约我国经济发展的关键瓶颈之一，没有土地一切都是空中楼阁。作为土地利用主体，人类寻求土地供给与需求均衡的行为必然会对土地生态环境造成一定的负面影响，也在很大程度上破坏了土地资源持续利用基础。想要实现房地产行业的生态链的构建，当地政府必须严格依据《土地管理法》和《基本农田保护条例》的规定，贯彻落实《关于深化改革严格土地管理的决定》，切实加强土地管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用。

    据国土资源部监测报告显示，与去年抢地、竞标的热烈拿地场面不同，今年开发商拿地非常谨慎，而且在拿地之初就开始分解风险，采取与其他公司合拍、股权转让等方式分散土地集中在自己手中的风险。

    数据显示，中国今年上半年土地市场出现供应下降、结构调整的局面——土地供应总量下降了25%，而工矿用地比例第一次下降到33%，此前历年这一数据均在40%以上。而有迹象显示，从紧的土地政策不会放松，这意味着土地价格有望下跌，从而影响房价，房价的理性回归势必为房地产行业健康发展营造良好环境。

    总之，政府在土地供应方面，应该符合市场规律，有节制有计划的进行放量。并且制定相应合理的土地出让金。在土地招拍挂制度上也应更加的合理、公正。确保从源头上控制房源的实际成本，让土地市场供应链更加的和谐、健康，从而让老百姓真正的得到实惠。

【金融税收调整，重塑各界信心】

　　目前，金融市场动荡和房地产市场不景气有着密不可分的关系。从美国次贷危机引发全球金融风暴中，我们不难看出，只有一个健全的货币政策和资本运营机制，才能从根本上稳定楼市，而一个稳定的楼市，反过来又必然会推动资本市场的成熟，两者之间的依存关系非常的明显。当下我国经济的目标在于启动内需，具体到房地产领域，就是保证房地产交易量的稳定，而金融政策方面则强调货币政策稳定和金融政策灵活。
 
　　在上海、甘肃、江苏等地，由于税收制度的调整，开发商不买地、退地，拿地以后不开工等现象屡屡出现，长期下去，不仅成交量萎缩的难题无法解决，还必然会给整个房地产市场带来重大影响。因此，如果要真正救楼市，就必须重振市场信心，激活市场交易。不仅要通过金融手段的调整拉动内需，还要通过税收手段降低交易成本。

    面对现在的形势，政府可以通过将现行预征土地增值税制度变为事后清算，减轻开发商前期资金压力，加大房地产项目开发投资力度，确保后期顺利完成项目开发。或者减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收，以降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃，重塑各界对楼市的信心，最终实现真正的“保增长”。

【构建生态链，规模建设保障性住房势在必行】

    近日召开的国务院常务会议，在安排部署四季度经济工作时，温家宝总理对房地产市场给出明确表态“要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。”值得注意的是，温家宝总理把“加大保障性住房建设规模”放在关于楼市政策的首位，专家认为，这是中央“既保增长又抑通胀”的战略性安排在房地产市场的清晰体现。

    加大对低收入群体的住房保障力度标志着政府将楼市调控的的方向由‘主调市场’转向‘主调保障’，也是房地产纵向生态链的有效体现。在此基础上进行这一轮暖市动作可以确保此前的房地产调控成果不受威胁，另外，地方政府一旦看到商品房市场回暖迹象，其加大保障性住房建设的动力和资金实力也会有所增强。

    总之，面对不景气的房地产市场，政府应该加大对保障性住房用地的供应力度，创新土地拍卖机制，盘活现有的土地存量，挤干土地居高不下的隐性成本，给普通商品房的建设用地实打实地降价。同时，还应在整个城市规划、建设中，把握土地政策的民生调控导向，让更多地产“豪门”去面对那些“寒门”开发普通住宅，而不是将“优惠附加条件”去让那些大地产商坐享其成，最终使高地价和高房价出现“恶”的叠加效应。

开发商：苦练内功，和谐先行

    心理学指出：只有5%的人能实现自己的意愿，而其余的95%则在帮助5%的人实现5%的愿望。在整个房地产生态链中，开发商无疑是属于5%能实现自己意愿的行列，但他们也必须有其余95%的消费者的支持，一旦断了这条生态链，缺了这95%的购买力，开发商所作所为一切即归于零，立马树倒猢狲散。所以，开发商要想轻易实现5%的愿望，必须从95%的利益出发。尤其时下低迷的楼市状态，在祈求政府出手“救市”、消费者“良心回归”的同时，开发商也得反省，从自身的提高中重振楼市信心，实现5%与95%的和谐。事实上，我们必须看到，开发商们所承担的社会责任和良知是中国房地产业健康发展的重要因素。

【房地产市场需要一种均衡、和谐】

    谈到房地产行业的和谐生态链，我们不自觉的就会联想到大自然中的和谐。在大自然中有这样一个例子，七星瓢虫背上嵌着一些黑色斑点或花纹，颜色鲜明耀眼。单从隐蔽的角度来看，对瓢虫非常的不利。但瓢虫的腿关节处能分泌一种带有恶臭的液体，使飞鸟不愿去吃它，而且它身上鲜艳的颜色给吃过瓢虫的飞鸟以深刻的印象，这样一来，飞鸟就再不上当了。瓢虫身上的颜色就形成一种警戒作用，这也是动物长期与自然和谐相处的结果。

    我们可以这样去拟化，消费者是七星瓢虫，房地产开发商是飞鸟，飞鸟的“吃”就是代表开发商与消费者之间的不和谐（房价太高、产品品质太差），而“恶臭”就表明消费者的一种态度（不买、退房）。可以说这种不和谐的产生，是开发商过度透支了楼市的价格，忽略品质在整个交易中的关键作用。在现实生活中，消费者“被吃”的现象时有发生，消费者一次上当尚可，可次数多了也会产生了警惕。开发商只有不“贪吃”了，消费者才不会放“恶臭”，市场才会好，才会和谐。

    对于房企来说，其产品的质量，直接影响到其后期的销售定价等诸多方面，对企业品牌影响力的树立也尤为重要。产品本身的性能能够满足消费者的需要，而且产品的价格与性能也要尽可能达到最优，处处体现人的生理、安全、舒适需要。所谓“酒香不怕巷子深”，开发商只有在产品质量上有保障，价格与价值的真正统一，才会达到开发商与消费者之间的均衡、和谐。

【优胜劣汰是亘古不变的规律】

    又如在自然生态中，生物种内竞争和种间竞争过程要接受自然界的考验：拥有适应于生存竞争的生物性状的那些生物便被保留了下来，不适应者便被自然所淘汰。这是动物为实现与自然和谐共存的一种生存竞争，最终强者在进化过程中演译了生命和谐美的一面。同样，在房地产开发整个过程中，那些不合市场规律、不专业的、技术不过关的，以及一些玩弄消费者的开发商势必会被市场所遗弃。开发商只有不断提升自身产品品质，并以绝对的价格优势，非常的营销手段去赢得市场、占有市场，才能在如狼似虎的市场氛围下活的有滋有味。

    现今的房地产，因为行情不景气，这种优胜劣汰的局面更加的显著。有远见的开发商将会向“不囤地，不捂盘”的透明快速开发模式转变。而万科和鑫苑置业等地产公司则已经开始尝试这种开发策略，鑫苑置业甚至追求“零库存”的开发模式，力求以最快速度回笼资金，积极规避风险，实现突围。
　

 消费者：房产消费更加的理性

     对于太多的人来说，拥有住房是一个奢侈而执著的梦想。人们在企盼调控效果显现的同时，总在感受着房价持续上升的预期。经济学大师卢卡斯的研究表明，人们对未来的预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。这一结论在房地产市场上得到了很好的诠释。房价的高低，背后必然有供求关系的张力在驱动。只是这一驱动力中究竟有多少成分是真实需求，可能很难有精确的数字加以注解。不过有一点倒可以肯定，和谐生态的房产消费应该是供求双方共同的期待。

【房价的涨跌属正常，要理性对待】

    最近，由于市场不景气，许多楼盘纷纷实行降价之风。对于一些老业主来说，开发商降价使其资产价格缩水，退房呼声不断，不少老业主甚至到售楼现场，劝说看房者不要签约。其实，话说回来了，在房产交易过程中，房屋本身就是一种商品，手续办全之后，商品交易基本终结（除了产品质量的问题），这就跟你去商店买一台电视机一样的道理。电视机今天是这个价，明天又是另外一个价，你不会为今明之间的价格差而去商家要求退货或者退钱。只不过他们唯一不同的地方就是价值间的高低。
 
    专家认为，房地产市场有其自身规律，价格涨跌属于正常的调节手段。正是通过行业竞争、买卖博弈，才能促进市场不断走向平衡和理性发展。在这样一个开发商与消费者之间的博弈，其实就是一场赌博，作为消费者有时也需要那种“愿赌服输”的潇洒。当然，开发商在降价之前或许该考虑到这种风险，你能降价说明你的产品没有当初的市值，所谓童叟无欺似乎无稽之谈。这样说来，似乎大家都有“不是之处”，这时需要一种理解、包容。和谐不是一句空话，如何把握，靠的是房价的均衡，让老百姓满意，让开发商有利可图，相互理解。

【品质楼盘将会是市民最终选择】

    房屋建筑质量，房屋价格，小区安全，产权证和土地证久拖不办，物业人员态度、素质，绿化面积，生活配套设施等等一系列的问题，总在不断地困扰着消费者。不可否认这些纠纷是导致市场冷淡的原因之一，入住纠纷多了，消费者买房就失去了信心。此外专业的、不专业的开发商都在做房地产开发，这让消费者无所适从，把握不住，信心也大受打击。

    以上众多原因加起来，致使消费者的消费理念发生了变化，也许在某种程度上说，房屋出问题的大多是那些小楼盘、小开发商开发的项目，甚至那些不是专业的开发商所建造的楼盘。因此，相对来说，更多的老百姓会选择那些知名度、美誉度较高的地产商，选择品质、选择品牌。这也是在冷市的时候依旧有销量，刚性需求依然存在，关键是追求品质的这种和谐和理念发展。

【对市场要有信心，出手须谨慎】

    市场不景气的情况下，外加“业主闹市”事件频频发生，许多消费者对楼盘的价格、品质等都失去了信心。不过，政府不会容许这类的不和谐进一步恶化，市场经济也不会容许这样的劣质楼盘存活于世，市场的逐步进化会让消费者住得满意与舒心。

    现阶段，消费者不必执着于在最低点入市，可以找准自己的需求，先留意一些未来同类产品在市场上供应量的大小，再由此作出判断。

    普通住宅的消费者关心的是性价比，价格与性能、环境、配套等构成的产品质量的维持一定的均衡性尤为重要。在部分地区，并不乏4000多元／平方米的价位存在，然而消费者仍会综合自己的生活需求，谨慎选择自己能接受的产品。

媒体：房地产生态链的润滑剂

    对于房地产市场，媒体大多的时候所扮演的角色是友善的。时下，市场不景气，但整个房地产形势会逐步转好的，这是历史发展必然趋势，只是时间的问题。我们坚信，大多数的媒体朋友会从民生的角度本着一份责任去如实的报道房地产行业中一切动态，为房地产市场健康、稳定发展建言献策发挥积极作用。

【媒体，不是“暴利的同谋”】

    在房地产形势不错的情况下，开发商们在媒体的广告投放量不曾吝啬过，他们的大手笔让一些媒体失去了方向，铺天盖地的恭维言论有时连他们自己都不觉失笑。我们知道，作为媒体，广告是支撑，但不能为了广告而夸大其词，尤其是对那些劣质楼盘更是吹得天花乱坠，以此欺骗消费者。如何权衡开发商、媒体、与消费者之间的利益关系也该是媒体自身该思考的话题，当然部分媒体无节制的“捧场”似有谄媚之嫌，也让同行蒙羞。其实无需如此，媒体作为一具有鲜明个性色彩的行业，做本真、自我，为民办实事才是最终目的。

【要用健康的心态去正确引导、如实报道】

    当房地产市场处于低靡时期，一些媒体在宣传报道时为寻求新闻亮点和吸引大众眼球，在报道时言过其实，有点危言耸听，恶意宣传一些楼盘的质量低劣等等，这样对一些不负责任的开发商小有惩戒固然好，但不能一昧的负面，这不仅给消费者做了错误的引导，也给整个房地产行业造成了不可估量的损失。对于新闻媒体，负面报道不是莫须有，而是实事求是，真实事件的还原。媒体不是遮羞布，开发商们正确认识行业发展过程中的错误是使其进步、优化的最有效方法，媒体在其中发挥着重要作用，也是房地产行业和谐生态链不可或缺的因素。

    在房地产行业，媒体如果放弃社会责任，漠视房产新闻传播内容对社会造成的不良后果，漠视公众利益，背离为人民服务的宗旨，必然导致新闻传播公信力的下降，从而影响媒体在人民群众中的声誉和形象。

    我国房地产市场的潜力还是很大的，在发展的道路上遇到暂时的困难也是很正常的。因为媒体是企业联系公众、开拓市场的桥头堡，是保护企业利益相关者权益的生力军，也是促进企业建立现代企业制度的催化剂，所以媒体应该扮演好自己的角色，承担起自己应担负的神圣责任，为房地产市场健康稳步的发展做出一份贡献！

关联行业不坐以待毙，优化房地产生态链

    今年，中国房地产市场不景气对装饰行业、建材行业（包括钢材、木材、水泥、沙石、油漆等）、房地产中介二手房等这些相关行业产生了连锁影响，所谓唇亡齿寒，行业前景岌岌可危。纵观当前的经济形态，国家发布了一系列的利好消息刺激房地产市场复苏，关联行业回暖也是指日可待。目前，作为关联行业，它们唯一能做的就是优化自身在整个房地产“链条”上的作用，最大功能的释放各自的优势，寻求产品定位、客户群体、销售方面的突围。

【装修行业，提升作业水平是关键】

    装饰装修业是在国家房改政策出台后，催生的一种热门行业。由于投入成本较少，技术含量较低，而利润空间却较大，使得这种行业，迅速火爆起来，大大小小的装修公司，如雨后春笋般地出现。然而最近一两年房地产行业市场低迷，许多专业装饰装修公司的经营状况江河日下，许多中小型装修公司，处于举步维艰的地步，特别是行业内的一群害群之马偷工减料更是让装饰装修行业品牌受损，对房地产的生态链产生不利的影响。

    总之，市场始终会回暖，要摆正营销理念，树立信心。规模大的装饰装修公司应实施合理的营销策略；小规模公司要认清优胜劣汰是必然趋势，努力提升自身品牌影响力、提高自身作业能力，做大规模。必须走“诚信、公正、品质、品味、环保、智能和未来”的路线，提升品牌经营意识，打造企业核心竞争力吸引众多客户，赢得口碑。

【建材行业：真材实料 绿色环保】

    以前，建材行业内的部分企业为追求暴利，缺乏企业自律和诚信，出现了偷工减料、鱼目混珠，坑害消费者的现象。建材质地的优劣直接影响了楼盘的质量，建材行业和房地产行业息息相关，相依相存。随着房地产行业的降温，建材行业洗牌在所难免，提高产品质量，改变过时的营销策略才是行业目前的正招。

    从目前形势来看，建材行业应当把服务贯穿于房地产建筑的各个层面，设计服务、施工服务、售后服务，以诚信诚挚、公正透明、尽心尽责赢得客户的信赖，倾力为客户建设健康、环保、舒适、科学、未来的生活空间。

【房产中介二手房：期待楼市拨云见日】

    相比较而言，同属房地产产业链的房地产中介，在关联行业中影响最盛。这段时间，广州、上海等地二手房企业纷纷关门歇业，市场一片萧条，剩下的也仅能“苟延残喘”活着，仅凭一腔热血和对未来良好的预期静候楼市回暖。

    房产中介行业内现在流行这样的观点——扛过当前市场，明年又是一个大发其财的好时节，这番话可谓谨慎乐观。当然，房产中介二手房对房地产市场仍保持信心，二手房出售、租赁刚性需求依然存在，关键是企业在其间如何操作，如何触动消费者的心，让消费者放心消费。如今，面对不景气的市场，众多地产中介从大企业中提取出一些正在推进中的熊市策略：降本保利、优化内部、重视培训、开源节流、提升员工信心等为将来的市场做足准备。

　　尽管我国建立起真正意义上的房地产市场只有２０年左右的历程，但房地产业却是长期的，需要更高层次的生态链来保持其可持续发展。而我国现有３万多家房地产企业，房地产企业数量多、素质低、规模小的问题仍然存在。实践证明，市场化能够加速生态化，生态化才能保持可持续发展。在不久的将来，当房地产市场的和谐生态链框架运行合理时，房地产所面临的问题即刻迎刃而解。那时，和谐的房地产市场对整个国民经济的促进作用必将产生空前的影响。